Simulation credit immobilier

La Loi portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement votée le 1er septembre 1948, dite loi de 1948, garantit à certains locataires des loyers stables et un maintien dans les lieux.

Cette règlementation du marché immobilier fut prise dans le contexte de la pénurie de logement que connaissait alors la France. Ne s’appliquant qu’à des logements alors construits et qui y étaient soumis du fait de certaines conditions de localisation, vétusté, confort, etc., les loyers, stabilisés depuis 1948, sont restés très inférieurs à ceux demandés aujourd’hui au prix du marché (lourdement affecté par la spéculation immobilière).

Du fait de la réhabilitation des appartements qui permet de s’affranchir de la loi, le parc des logements « loi de 1948 » s’est progressivement réduit. En outre, il est impossible de transmettre un tel appartement à une autre personne que le bénéficiaire originel : ces logements, souvent vétustes mais à des loyers très modérés, ne sont donc pas mis sur le marché.

Garantie de prêt immobilier

En France, lors de l’achat d’un bien immobilier, les banques qui financent l’acquisition peuvent demander à l’emprunteur des garanties de divers ordres. Ainsi, en cas de non remboursement du prêt par l’emprunteur, les banques disposeront de solutions rendant plus aisée la récupération les fonds qu’elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, plusieurs choix sont possibles :

Hypothèque

C’est une garantie traditionnelle occasionnant certains frais (notamment la taxe de publicité foncière et le recours obligatoire à un notaire pour son inscription à la conservation des hypothèques). L’hypothèque comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

C’est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l’hypothèque (pas de taxe de publicité foncière). L’IPPD comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

Société de cautionnement

Les banques ont créé des sociétés de cautionnement, qui, à l’instar d’une caution pour un bail, assurent le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l’emprunteur. La société de cautionnement dispose ensuite d’un recours contre l’emprunteur. A la différence de l’hypothèque et du privilège de prêteur de deniers, ce cautionnement, bien que payant, n’entraîne pas de frais d’inscription à la conservation des hypothèques ni de frais de notaire. La caution ne nécessite pas de mainlevée. Il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Il est accordé par les banques en fonction du montant du prêt et de l’apport personnel pour l’achat du bien immobilier.

Caution « mutuelle fonctionnaire »

C’est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières (recherche…).

Caution solidaire d’un particulier

C’est une garantie analogue à celle effectuée dans le cadre d’un crédit à la consommation. Elle est cependant peu utilisée dans le cas d’un crédit immobilier, les banques préfèrant une caution bancaire ou une inscription.
Dans le cas d’acquisition d’un bien immobilier par une petite personne morale (par exemple une société civile immobilière), les banques exigent quasiment systématiquement une caution solidaire et indivisible de l’ensemble des associés.

Présentation

Finaref est une société de financement du groupe Crédit Agricole SA créée en 1976. Cette société de crédit propose une multitude de crédits:

• crédit reconstituable avec le Compte Mistral
• Rachat de crédit
• crédit Auto/Moto, crédit Travaux.
• Assurances Essentiel Accident, Prévoyance Vie, Prévoyance Hospitalisation, Plan Solution Accidents, Relais Hospitalisation

La tour du Crédit Lyonnais est un gratte-ciel de bureaux situé dans le quartier d’affaires Euralille, à Lille, France.

Haut de 120 m, il s’agit du troisième plus haut gratte-ciel français qui ne soit pas situé en Île-de-France (après la tour du Crédit Lyonnais de Lyon et la tour Bretagne à Nantes).

La tour du Crédit Lyonnais surplombe la gare Lille-Europe.

Les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI) sont, en France, des organismes d’habitation à loyer modéré. Leur statut est défini aux articles L.422-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Soumises au droit privé, elles peuvent ainsi :

• accorder aux particuliers des prêts immobiliers ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement.
• réaliser des opérations de construction.

Créées en 1908, les SACI sont environ une soixantaine aujourd’hui. Les SACI sont obligatoirement affiliées à la chambre syndicale des SACI. Le réseau des SACI est propriétaire du Crédit immobilier de France.

Évolution du statut

En janvier 2006, le gouvernement Dominique de Villepin a déposé un amendement au projet de loi portant engagement national pour le logement afin de recentrer les SACI sur leurs missions sociales amendement du gouvernement visant à réformer le statut juridique des SACI (dossier législatif du projet de loi portant engagement national pour le logement).. Si cette réforme est adoptée, elles devraient revendre certaines de leurs participations dans des filiales concurrentielles, dont fait partie le Crédit immobilier de France.
Cette réforme est justifiée par le fait qu’aujourd’hui les SACI n’ont plus qu’une activité sociale très limitée.

Notes et références

Durée du prêt immobilier

Décision

En 2007, la décision de la durée n’est plus uniquement la mensualité payée mais aussi la volonté de devenir propriétaire ou non, en raison de l’élargissement effectué par certains organismes comme le Crédit Foncier sur une durée de 25 ans voire 40 ans.

Il faut trouver pour l’emprunteur un compromis entre : “Privilégier sa qualité de vie mensuelle grâce à une faible mensualité ou limiter le coût financier de l’emprunt au sacrifice d’un effort mensuel important”

La Caution « mutuelle fonctionnaire » est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières (recherche…) dans le cas d’un prêt immobilier.

Dans le cas des salariés de l’Éducation nationale, la CASDEN permet de bénéficier d’une garantie sans frais.

SimIsle: Mission in the Rain Forest est un jeu vidéo de simulation publié par Maxis en 1995. Il fait partie des nombreux jeux Sims qui se sont relativement peu vendus que Maxis a produit dans les années 1990 à partir de diverses variations de SimCity. Comme les autres jeux de la série, SimIsle suit la philosophie de Maxis consistant à offrir une fin relativement ouverte au joueur (voir pas de fin du tout) dans la mesure où on peut choisir de développer sa ville autant que le joueur le souhaite.

La Loi portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement votée le 1er septembre 1948, dite loi de 1948, garantit à certains locataires des loyers stables et un maintien dans les lieux.

Cette règlementation du marché immobilier fut prise dans le contexte de la pénurie de logement que connaissait alors la France. Ne s’appliquant qu’à des logements alors construits et qui y étaient soumis du fait de certaines conditions de localisation, vétusté, confort, etc., les loyers, stabilisés depuis 1948, sont restés très inférieurs à ceux demandés aujourd’hui au prix du marché (lourdement affecté par la spéculation immobilière).

Du fait de la réhabilitation des appartements qui permet de s’affranchir de la loi, le parc des logements « loi de 1948 » s’est progressivement réduit. En outre, il est impossible de transmettre un tel appartement à une autre personne que le bénéficiaire originel : ces logements, souvent vétustes mais à des loyers très modérés, ne sont donc pas mis sur le marché.

En France, l’attestation immobilière est un acte rédigé par un notaire. Dans le cadre du règlement d’une succession, lorsque des biens immobiliers font partis de l’actif de la succession, le notaire rédige un acte juridique qui transfère le titre de propriété au nom des héritiers.

La Banque tuniso-koweïtienne (BTK), appelée Banque tuniso-koweïtienne de développement (BTKD) avant 2007, est une banque dont le siège se trouve à Tunis. Elle est, à parts égales, la propriété de la Tunisie et du Koweït.

Le groupe de la BTK compte dix filiales organisées autour de deux pôles : un pôle financier, regroupant l’intermédiation, le leasing et les fonds de placement, et un pôle immobilier et touristique.

En 2007, les deux États actionnaires envisagent de céder 60% du capital de la banque.

En France, le mandat donné à un Agent immobilier / négociateur immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l’arrêté du 15 septembre 1972.

Il existe 2 types de mandats dans l’immobilier : mandat de vente et mandat d’acheter. Pour toutes ventes immobilières par une agence, un mandat est obligatoire (loi Hoguet). Le mandat encadre et protége l’activité de l’agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoie à l’avance sa rémunération.

Le mandat de vente

Un Mandat de vente peut-être “exclusif”, “co-exclusif”, “semi exclusif” ou “simple”. Les mandats

Si le ou les vendeurs font l’objet d’un démarchage à domicile, ils bénéficient d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature de l’engagement.

• Le mandat simple confère à de multiples professionnels la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet aux propriétaires de vendre par lui-même.

• Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet aux propriétaires de vendre par lui-même à condition qu’il paye un montant équivalent à la commission à l’agence.

• Le mandat co-exclusif confie à un nombre limité et connu de professionnels la mise en vente d’un bien. Ce type de mandat engage les propriétaires à vendre par l’une des agences de la co-exclusivité ou a les dédommager pour un montant équivalent à la commission. La rémunération peut-être réparti entre les agences sans nécessairement que ces dernières aient finalisées la vente.

• Le mandat “semi-exclusif” confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Contrairement à l’exclusivité, le propriétaire garde la faculté de vendre directement par lui-même. Dans ce cas, selon l’accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement.

L’ensemble de ses mandats sont donnés pour une période déterminée, le plus souvent trois mois irrévocables mais renouvelables par tacite reconduction pour 12 à 24 mois. Ils deviennent alors dénonciables à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le mandat d’acheter

Le Mandat d’acheter (ou mandat “(de) recherche” ou “d’achat”) est confié par un acquéreur selon ses critères à un ou plusieurs mandataires. Il a l’avantage de permettre à l’acheteur de ne pas payer des frais de notaire sur la commision de l’agence.

Obligations

Tous les types de mandats conférent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.

Obligations du Mandant: Fournir toutes les pièces pouvant concourrir à la bonne commercialisation de l’immeuble (titre de propriété, plan, clé, notice descriptive…)

Obligation du Mandataire: Mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisaion de la transaction ( activation de son réseau, prospection…)

Il doit aussi y avoir autant de copies du mandat qu’il y a de parties (personnes impliquées), toutes avec une signature originale.

Références

Définition

C’est la part de disponibilité dont l’emprunteur dispose et qu’il va utiliser pour son projet immobilier.

Il est constitué par les éléments suivants :

• Livrets,
• épargne acquise sur tous contrats bancaires (PEL, Assurance vie…)
• Plan d’épargne d’entreprise (dont l’emprunteur peut bénéficier en net d’impôt compte tenu du motif du retrait)
• Dons familiaux
• Prêts familiaux (avec ou sans intérêts…)
• plus value sur la revente d’un précédent logement
• Argent disponible sur un compte courant

Le promoteur immobilier est un offreur d’espaces construits ou à construire.

De nos jours, c’est lui qui initie le processus de l’offre nouvelle en immobilier. Son expertise, sa connaissance des opportunités du côté de la demande et son contrôle de la ressource première, le terrain, en font l’agent majeur du marché immobilier, celui qui sert d’intermédiaire obligé entre les autres acteurs (surtout les utilisateurs d’espace, les financiers et les autorités règlementaires).

La plupart des promoteurs immobiliers sont de petites entreprises dirigées par d’anciens avocats ou courtiers immobiliers. Ils ont peu d’employés et peu d’investissement, mais ils ont la capacité de trouver le financement nécessaire auprès des institutions bancaires. La facilité de financement, et donc de démarrage d’un nouveau projet, dépend de l’état du marché immobilier du moment dans la catégorie d’espace projeté et de la solidité financière des locataires potentiels que le promoteur a dénichés. Le promoteur doit prouver un niveau de pré-location jugé suffisant par les prêteurs pour le type d’immeuble et de marché en cause afin de minimiser le risque d’une construction nouvelle.

Le terme de promoteur immobilier a été inventé en 1954 dans l’entourage de Fernand Pouillon pour désigner ce qu’on appelait auparavant des « monteurs d’affaires immobilières ». L’intense construction de logements soutenue par le gouvernement d’alors et la spéculation immobilière qui l’accompagna consacrèrent le personnage et le terme.

L’article 1831-1 du code civil décrit ainsi la fonction de promoteur immobilier : “mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet”. Le promoteur peut être une personne physique ou morale.

Les grands promoteurs français sont par exemple Bouygues Immobilier, Nexity, Capri ou Meunier. Ils disposent quasiment tous de leur propre site, mais des sites se sont lancés dans l’agrégation des programmes de plusieurs promoteurs.

Un local est dit à usage d’habitation lorsque l’affectation dudit local sert au logement d’une ou plusieurs personnes, propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

Les changements d’usage d’un local d’habitation

Ils doivent être soumis à des demandes auprès de la Direction de l’Urbanisme.

Voir aussi

Articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.